サトカズの片割れがつづる設計の日常
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カテゴリ:家づくりのまえに( 7 )
土地の面積のおはなし。残地の面積は疑ってみよう。
建築というよりも不動産のお話なのですが、「残地」ってご存知ですか?

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「残地」というのは、登記されている地籍測量図の土地の面積に関する言葉です。Aの土地の面積を計算するときに、Aを含む全体の面積から分筆したB~Fの面積を引いて計算したりします。Aの寸法がわからなくても全体の形状とB~Fの形状がわかれば、Aの面積は計算できます。このときのAのような土地を(通称だと思いますが)「残地」と呼んでいます。

特に問題がないようにも思えるのですが、よくよく考えると、全体の区画面積の誤差が残地であるAに集中してしまうことがわかります。

全体で登記簿上は600m2、実際は誤差1%があるとしましょう。B~Fは正確に100m2あるとします。そうするとAの面積は計算上は100m2だったとしても、実際はプラスマイナス6m2、94m2~106m2ということになります。全体では1%の誤差が残地に集中して6%の誤差になってしまいます。けっこう大きな数字ですよね。

最近では国土調査が進んでいるのとGPSを使った測量の発達によってだいぶ更正が進んでいると思うので、そういうことも少ないとは思うのですが、地籍測量図を見るときはそういうことにも注意しています。

余談

昔は土地にかかる税金を少なくするために、土地の面積を実際よりも小さく測量して登記することが多かったと聞いています。土地を測る縄をぐっと伸ばすと実際よりも少ない寸法になることから、そういう誤差を「縄伸び」といっています。生活の知恵ですね(笑)。

1反とか1町歩の土地を測ったら多少の誤差があるのは昔だから仕方がないのでしょうけれども、その土地が最近の宅地化で細かく切り売りされるようになって、誤差が残地に集中し、登記簿上は小さいのに、実際は妙に広いなんていうことも・・・
これも時代の流れでしょうか。


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by satokazu_n | 2009-10-29 12:16 | 家づくりのまえに
敷地はどこからどこまでか
d0138618_1261850.jpg

昨日は敷地の現地調査のため外出。

敷地の確定作業、つまり、敷地がどこにあって、どこからどこまでなのか、ということを把握するのは案外難しい側面があります。

土地の境界が曖昧だったり、カタチが複雑だったり、頂いた資料が古かったり、不正確だったりすると困ってしまいます。困るだけならいいのですが、勘違いをして全く別の場所で検討をしていたとか、敷地の面積やカタチが違っていた。なんていうこともあります。(冷汗)

土地の区画を示す資料(地積測量図とか敷地図とかいったもの)の土地の境界の角がどこにあるか、ということは少なくとも現地で確認する必要があります。また、各辺の長さが合っているかとか(ここからここまで何歩かなといった程度でもいい)、他の土地や建物との関係が合っているか(お隣さんとの位置関係)は、確認したほうがいいと思います。(縄延びとか残地の話しとかこわーいお話をいつか書こう)

特に大きな敷地の場合は、部分的に売ってしまうこともあります。畑の真ん中とか境界のハッキリしない土地もあります。田舎に行くと川の流れが変わったせいで土地のカタチが全く違うとか(ひどいときには川のなかということも)、いろいろあるもんです。

法務局へ行って公図や謄本、地積測量図をとってみればかなりの精度で把握できるのですが、そこまで出来ない場合もあり、それでも手元の資料だけでも念入りに分析して、各ポイントの状況を頭に入れ、何を確認するか意識して敷地をみることが大切。

ということで、予想外に大きなものを設計してしまった自戒を込めて。ふぅ。


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by satokazu_n | 2009-10-24 12:40 | 家づくりのまえに
敷地のカタチに関する資料とは
住宅に限らず建物の設計をするには、建物を建てるための土地「敷地」のカタチや大きさを知る必要があります。取引を行った不動産会社の重要事項説明書や、土地家屋調査士作成の敷地調査書など、敷地の境界についてのはっきりとした資料があればよいのですが、事情によってはそうでない場合もあります。
さて、そのカタチや大きさを知るための資料にはどのようなものがあるでしょう。


地籍測量図
法務局で閲覧とコピーができる資料です。資料の中では信頼性の高い資料といえます。三斜という三角形の組み合わせであったり、各頂点の座標によって敷地のカタチが示され、そのカタチから敷地の面積が計算されています。
この資料を手に入れる前に、住宅地図や法務局に置いてあるブルーマップや「公図」で目的の土地の位置と地番(住居表示ではない)を確認しましょう。その地番をもとに地籍測量図を請求することになります。
記載されていない場合や、記載があっても内容があいまいだったりすることがあります。その場合は複数の資料を突き合わせて推測するか、現状を測量する必要があります。

道路台帳
市役所や区役所などの道路課、道路整備課といった部署に行くと、道路のカタチがわかる資料が手に入ります。すべての場所の資料があるとは限りませんが、道路の境界について決まった部分については資料があるはずです。地籍測量図がない場合でも道路台帳から推測することができます。
同様に下水道台帳というものがあって、こちらは下水管とそれに接続する枡の位置が記載されています。直接的な資料ではありませんが、それなりに役立つ資料です。

不動産のチラシ
だいたいカタチと面積はわかる資料です。これをもとに周辺の状況や情報の正確さを確認していけるので、出発点と言える資料です。

住宅地図
縮尺1/1500程度の地図をいいます。敷地のカタチは大まかなものしかわかりません。でも、とりあえず位置と道路形態や近隣関係は分かります。不動産のチラシが手に入ったらどこにあるんだろうかと探してみるのも面白いです。

これ以外に・・・

公図
地籍測量図でも触れましたが、法務局に行くとその土地に関する「公図」という地図が必ずあります。ない場合はない、といっても過言ではありません。(土地区画整理の最中の場合はありません)その道のプロにとっては資料の原点ともいえる非常に重要な地図です。道路と接していることを確認しましょう。それから周囲の土地との接し方などを見ておきましょう。その土地の歴史もうかがえます。

土地要約書または土地登記簿謄本
同じく法務局にある重要性の高い書類です。土地の所有者や権利関係、位置、面積について記載されています。登記簿上は何m2あるのかなぁ、ということがわかります。土地購入を考えている方はこの書類に記載されている内容について、ある程度理解できた方がいいと思います。

以上の資料があれば、なんとかかんとか土地のカタチや大きさを再現することができます。
信頼できる資料がない場合は最終的には現地を測量するしかありません。


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by satokazu_n | 2009-10-23 10:59 | 家づくりのまえに
設計事務所とハウスメーカーの違い、という基本的な質問への回答
建築設計事務所とハウスメーカーの違いって何でしょうか・・・
というある意味基本的な質問に答えてみました。

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かんたんにいって、建築設計事務所はその名のとおり、建築の設計を専門として業務を行う会社です。
ハウスメーカーは企画から設計、施工、販売までを総合的に行う会社です。
それは誰でもわかるので、何を利益とするかという視点で考えてみます。

建築設計事務所の利益とは、建物についての理想の実現ということになると思います。とはいっても理想のみでは存続できませんから、その手段として経済的利益を利用している、という立場になります。

反対に経済的利益を目的として、それを得る手段として建物を建てて売っているという立場がおそらくハウスメーカーという分類になると思います。

いまあげた二つの立場は基準の両極端を示しているので、実際にはその中間のどこかに位置しているとお考えください。その上で雑誌や書籍などを読むと、その座標軸上のどこに位置するのかが何となく浮かび上がってくるはずです。その過程で得られる感覚が、ほんとうの商品知識なのではないですか?

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写真は内容と関係ありませーん。(笑)
文章だけだと何となく華やかさがないんですよね。


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by satokazu_n | 2009-10-15 11:22 | 家づくりのまえに
行政的な規制の資料
建物を建てるための土地つまり敷地には様々な法律などの規制がかかっています。これを守らない建物は建てられません。よく理解しておく必要があります。すでに土地を購入された方はお手元に重要事項説明書というものがあるはずです。間違いがなければそのとおりの内容を理解すればよいことになります。不動産屋さんのチラシなどでこれから検討するという方は下記の内容を市役所、区役所などに問い合わせてみましょう。

□ まず市役所や区役所の都市計画課とか建築審査課、建築指導課、まちづくり課といった名前の部署に行きます。前もって総合案内でどこに行ったらよいか問い合わせておくと便利です。まったく違う別の場所だったということもありえます。用心、用心。

□ 都市計画地域の内外、市街化区域、市街化調整区域の別
     とりあえず控えておきましょう。説明すると長くなるのでカット(笑)

□ 都市施設
     たまに都市計画道路などがかかっている場合があります。
     規模や構造などの規制内容がありますので要チェックです。
     この区域内になると基本的には軽易なもの(地下なしの木造2階建て程度)
     しか建ちません。

□ 用途地域
     その地域に建ててもよい用途(住宅とか店舗とか)がわかります。
     住宅の場合は工業専用地域以外は建てることが可能です。

□ 容積率
     敷地面積をもとにして建物の床面積の限度がわかります。

□ 建ぺい率
     敷地面積をもとにして建物の建築面積(各階を重ねて見たときの
     最大範囲の面積)の限度がわかります。当然100%以内の数値。

□ 防火指定
     防火地域、準防火地域、無指定などといわれるものです。
     これによって建物に使われる材料などが規制されます。

□ 高度地区
     東京都、横浜市、川崎市などはこの高度地区によって、
     建物の高さが規制されています。
     名前(第1種高度地区とか)と規制内容(5M+0.6Lとか)をメモしておきましょう。

□ 日影規制
     建物の形状や高さが日陰になる部分の大きさ、時間によって規制されています。

□ その他の規制
     建築協定、地区計画、風致地区、埋蔵文化財包蔵地といった規制があります。
     メモしてその内容を質問してみましょう。

 他にもありますが都市計画課などにおいてある都市計画図にのっていることぐらいは把握しておきましょう。建ぺい率と容積率がわかればそこに建つ建物の大きさは見当がつきます。あとは道路斜線、高度地区、日影規制などの内容によって精度が上がってきますが、これらは図面を描いてみないと正確にはわかりません。このあたりで専門家登場!ということになると活躍のしがいもあります。はい。

実はこれらの内容は地域によってインターネットで調べることもできます。
下記にリンクを掲載しておきます。

東京都:都市計画情報インターネット提供サービス
各区ごとの情報サービスもあるので合わせて利用すると便利です。逆にない区もあるとか。
インターネットブラウザの設定がポップアップ禁止になっていると役に立ちません。ご注意を。

横浜市:i-マッピー(まちづくり地図情報)
建築基準法上の道路や道路台帳、下水道台帳も調べられる優れもの。規制も細かいけど。

川崎市:川崎市都市計画情報インターネット提供サービス
使い心地がいいです。ときどきくらっときますが・・・。

これらの情報は最終的には担当窓口で確認する必要があります。念のため。


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by satokazu_n | 2009-03-31 14:32 | 家づくりのまえに
敷地形状の資料
建物を計画するためには敷地の大きさ(面積)、形状、高低差、道路との関係をあらかじめ知っておく必要があります。そのために必要な資料や書類について簡単に手に入る(と思われる)順番に説明します。

■ 不動産屋さんの土地情報のチラシ

面積と所在のほかおおよその内容しか書かれていないので、ここからの情報だけで建物形状を判断するのはやや危ういのですが、それでも大雑把に判断することは出来ます。例えば100m2の土地で第一種低層住居専用地域、建ぺい率50%、容積率100%と書いてあるから延べ床面積100m2の建物が建つのではないか・・・。情報量がある場合は、敷地形状から、駐車場がこのくらい、建物はこのくらいの大きさになる。そうなると間取りはこんな感じかな・・・という程度まではいけそうです。ただし周囲の状況や高低差、擁壁や掘込み車庫などの状況によっては予想が外れる場合があります。
断片的な情報から所在を特定して法的規制の把握や、実際にみにいってみることもできますから、案外侮れない資料といえます。

■ 住宅地図

不動産屋さんのチラシからその土地がどこなのか、住宅地図やゼンリンの地図で探してみましょう。不動産屋さんにいってお話しをうかがえれば手っ取り早いのですが(地図や資料を頂けると思うし、連れて行ってくれるかもしれません)そうでない場合は自分で調べるしかありません。その土地の自治体の図書館に行くと上記の地図があると思うので、それとチラシを突き合わせてどこにあるかを探します。見つけたらコピーを(とれれば)とります。

チラシと住宅地図、住宅地図がなければ住所がわかれば簡易設計が可能です。あとは専門家が調べたほうが早いし正確でしょう。以下は本格的に設計を始めるときに必要な書類です。大方は土地取引の際の重要事項説明書に添付されている場合が多いです。それでも設計者として敷地調査をするときは改めて集めることをします。

■ 地積測量図

この図面には、土地の形状と面積が書かれています。土地の範囲が複数の三角形によって分割されていて面積の計算に必要な寸法が記載されています。土地の面積はそれらの三角形の面積の合計として表されていて、計算過程もわかるようになっています。この図面があることで、土地の範囲が図面上に再現可能となるわけです。
この図面は法務局に行けば誰でも手に入れることができます(1通500円)。そのためには土地の住居表示ではなく、「地名地番」を把握する必要があります。地図などで位置を特定し、法務局においてあるブルーマップという地図で地名地番をしらべます。よくわからない場合はその場所の公図(1通500円)を同じく法務局で請求するとわかります(ちょっとコツが必要だったりしますが)。その上で法務局の所定の書類に記載して請求すると該当する地積測量図の冊子を閲覧することができます。ただし古い土地やこれから分筆する土地の場合は存在しないこともありますから注意が必要です。必要な資料が見つかったらコピー(有料)をとってコピーを持ち帰ります。

■ 公図

この図面は一筆一筆の土地がどのように関係し。どういう大きさでどこに存在するかを示した地図のようなものです。地積測量図と同じ法務局で手に入ります。(1通500円)実は非常に重要な資料なのですが、とりあえずは対象となる土地が道路と接しているかどうかを確認するときに必要です。隣接する土地の登記簿で道路か否か、所有者が誰かをを調べます。これをやって初めて道路と接しているかわかります。所有者が国とか県とか市とかならいいのですが、個人の所有の場合は要注意です。共有か否か、共有なら持ち分権が存在するかなど慎重に調べる必要があります。

■ その他

□ 各自治体の役所に行って資料を集めます。
   □ 都市計画図 — 用途地域など各種規制が記載されています。
     規制内容が確認できればOKです。
   □ 道路台帳 — 道路の位置や幅員がわかります。コピーをとります。
   □ 下水道台帳 — 上下水道の位置がわかります。コピーをとります。
   □ 埋蔵文化財包蔵地、土地区画整理、再開発、擁壁などなど必要に応じて
     コピーをとります。

□ それからガス屋さんへ行って都市ガスの供給状況、埋設位置を調べます。

以上、まだまだあるような気がしますが、敷地を特定するためには少なくともこの程度の資料が必要となります。
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by satokazu_n | 2009-03-17 15:15 | 家づくりのまえに
土地購入前の簡易設計
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「土地購入を考えていますが、理想の間取りの建物が建つかわからず踏み切れずにいます。
図面を書いていただけないでしょうか・・・」


不動産屋さんと詳しい打合せに入る前の段階でもだいたいの資料が揃えば、どのくらいの大きさの建物が建つかということを検討することができます。必要になる資料は2種類あります。敷地形状の資料行政的な規制の資料です。

敷地形状の資料としては、不動産屋さんの土地の図面(方位、縮尺のわかるもの)があればなんとかなります。また法務局にある地積測量図があると精度のよい検討が可能です。道路についても把握しておきたいのですが、とりあえず2m以上の接道とおよその幅員がわかれば大丈夫です。

行政的な規制の資料としては、少なくとも用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、最高高さ制限などの規制があげられます。東京都内、川崎市、横浜市、といった地域であればネット上で調べることもできますので、住所などがわかれば私ども設計者側で調べることもできます。

それから敷地に起伏がある、擁壁の有無などがわかると助かります。状況が許せば見に行ってみることもできます。また多少時間があるのであれば、足りない資料をかんたんに当たってみることもできます。

この場合の検討は土地購入前の簡易設計というべきもので、きちんとした敷地調査をしないとわからないことや誤差というものを含んでいるということに注意して下さい。不動産屋さんとお打合せのなかで、より詳しい資料が出てくると思います。それらがわかってからまた検討し直すという作業をすることもできます。

料金については基本的に実費程度とさせて頂きます。もちろん設計のご依頼を前提にお考えの場合は設計料のなかに含ませて頂きますので、別途請求することはありません。

十分な検討の上、土地購入に踏み切って下さい。

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by satokazu_n | 2009-03-16 19:37 | 家づくりのまえに